Auch Vermieter und Mieter von Geschäftsräumlichkeiten sind durch die aktuelle Corona-Pandemie (COVID-19) massiv betroffen. Der Geschäftsraummieter durch Umsatzeinbrüche. Der Vermieter durch drohende Mietreduktionen oder Totalausfälle.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auf Grund der Gesetzeslage (insb. §§ 1104 ff ABGB) die Verpflichtung zur Mietzinszahlung zur Gänze entfallen oder zumindest ein Anspruch auf Mietzinsminderung bestehen.

  • Der gänzliche Entfall käme zum Tragen, wenn der Mietgegenstand/Pachtgegenstand wegen einer „Seuche“ „gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann.“ Ob dabei auf die absolute Unmöglichkeit oder jene zum vereinbarten Gebrauch abzustellen ist, wird im Einzelfall erforderlichenfalls von den Gerichten zu klären sein. Zu beachten wird auch die Frage sein, ob der Mieter/Pächter konkret durch eine behördliche Betriebsschließung betroffen ist oder durch die derzeitigen Ausgehverbote oder vielmehr durch eigenes schuldhaftes Verhalten. Es wird vermutlich wesentlich zu unterscheiden sein, ob es sich um einen Miet-/Pachtgegenstand handelt, in dem etwa ein Restaurant, Kino oder Fitnessstudio betrieben wird (die derzeit geschlossen sein müssen), oder aber um einen Miet-/Pachtgegenstand, der sich mit Bürotätigkeiten ohne oder vernachlässigbare Kundenfrequenz befasst. Letztere Fälle lassen ja weiterhin einen weiteren Gebrauch, wenn auch allenfalls eingeschränkt zu. Von den Gerichten wird auch noch zu klären sein, ob hier nur die Miete entfällt oder auch die Betriebskosten, da hier die Rechtsprechung variiert.

Vermietern und Mietern ist zur späteren Beweisführung eine genaue Dokumentation der täglichen Entwicklungen anzuraten.

Jedenfalls ist aber der jeweilige Mietvertrag genau zu analysieren, da Risken wie etwa Seuchen vertraglich zulässig auch auf den Mieter übertragen werden können. Hierbei wird es jedoch auf die einzelnen Formulierungen ankommen.

  • Zur verhältnismäßigen Reduktion des Mietzinses kann es kommen, wenn trotz einer „Seuche“ ein beschränkter Gebrauch für den Mieter gegeben ist. Dieser Fall wird auf viele Geschäftsraummieter zutreffen, die noch nicht von behördlichen Betriebsschließungen betroffen sind. Aber auch bei behördlichen Betriebsschließungen könnte man argumentieren, dass dennoch ein gewisse Gebrauchsmöglichkeit gegeben ist, weil etwa Waren lagern oder Serversysteme aufrecht sind, auf die etwa via Homeoffice von den Mitarbeitern zugegriffen wird. Welche Reduktion des Mietzinses daher angemessen sein wird, werden im Streitfall wiederrum nur die Gerichte klären können. Ebenso, ob hier nur der Mietzins reduziert wird oder auch die Betriebskosten.
  • Auch hier ist Vermietern und Mietern zur späteren Beweisführung eine genaue Dokumentation der täglichen Entwicklungen anzuraten.
  • Anders ist es bei Pachtverträgen, was insbesondere deshalb von Relevanz ist, weil insbesondere betreffend Einkaufszentren eine kasuistische Rechtsprechung vorliegt, ob der Bestandvertrag des jeweiligen Einzelgeschäftsraummieters als Miete oder als Pacht zu qualifizieren ist. Pachtminderung gibt es beim Fall der beschränkten Gebrauchsmöglichkeit keine, außer wenn das Pachtverhältnis nur auf 1 Jahr befristet ist und in diesem Jahr mehr als die Hälfte der Erträge ausfällt.
  • Zudem: je nach Dauer der Corona-Situation kann es auch zu Kündigungen des Miet-/Pachtgegenstandes kommen, ohne das der Mieter/Pächter an Kündigungsfristen und Kündigungstermin gebunden wäre. Das Gesetz spricht hier von „Längerer Zeit“. Eine sehr alte Rechtsprechung aus dem Jahr 1934 spricht von einer Dauer bis zum nächsten Zinstermin. Jüngere Rechtsprechung spricht von einem Zeitraum „über Jahre“. Welcher Zeitraum daher allenfalls einschlägig werden wird, können erst Gerichte entscheiden.

Für alle obigen Fälle gilt: die vorbehaltslose Zahlung des Miet-/Pachtentgeldes kann unter Umständen als konkludenter Verzicht auf den Minderungsanspruch/Beendigungsanspruch gewertet werden. Entsprechende Widmungshinweise bei Überweisungen (Achtung bei Daueraufträgen!) können daher sinnvoll sein. Ebenso wird eine einvernehmliche Lösung zwischen Vermieter und Mieter sinnvoll sein, da damit Rechtssicherheit geschaffen wäre und der Mieter nicht riskiert, wenn er nichts mehr zahlt oder zu viel reduziert, dass er aufgekündigt wird.

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MMag. Michael Sommer